Com a migração de empresas e capital para o Sul da Flórida ainda em curso, investidores brasileiros encontram uma janela de entrada. Para a broker Fernanda Zomignani e a especialista em financiamento Bruna Cabarroz, o diferencial está em enxergar o imóvel dentro da vida do cliente, e não apenas como uma compra
O Sul da Flórida vive uma reconfiguração que deixou de ser sazonal para se tornar estrutural. Miami saiu da condição de destino de turismo e temporada e se firmou como polo financeiro global. Hoje, mais de 500 gestoras de recursos têm sede na Flórida, administrando cerca de US$ 300 bilhões em ativos, com nomes como Citadel, Goldman Sachs, Apollo e Blackstone tendo ampliado presença na região. Grandes players do mercado financeiro estão instalando suas operações com visão de longo prazo, e é esse movimento estrutural, e não um pico especulativo, que sustenta a leitura de quem opera na cidade há mais de duas décadas.
A dimensão dessa mudança aparece nos números. Só em Miami-Dade, 51 empresas já confirmaram planos de mudar ou expandir operações na região, um movimento que deve gerar cerca de 15 mil novos empregos. Não são projeções: são projetos já anunciados, que trazem consigo profissionais qualificados, famílias e uma demanda por moradia que ainda está longe de se refletir por completo nos preços. É exatamente essa defasagem entre a chegada das empresas e a valorização plena que desenha a janela de entrada.
“Miami não está no pico nem começando. Está no meio da curva, e é aí que mora a oportunidade”, diz Fernanda Zomignani, corretora da Compass em Miami e fundadora do Fernanda Z Group, com mais de 20 anos no mercado do Sul da Flórida. Para ela, o movimento das empresas ainda está em curso, e é exatamente esse intervalo que separa quem captura a valorização de quem paga por ela depois de consolidada.
Os números dão lastro à tese. A Flórida recebe hoje cerca de 1.350 novos residentes por dia, ápice histórico, puxada pela migração de contribuintes de alta renda de estados como Nova York, Califórnia e Illinois, atraídos pela ausência de imposto de renda estadual e por um ambiente mais amigável a negócios. No topo do mercado, o Sul da Flórida registrou 361 transações acima de US$ 10 milhões em 2025, o maior número desde 2021, e o ritmo acelerou em 2026.
A compra de um imóvel vai além de adquirir um bem
Para Fernanda, o erro mais comum de quem investe de fora é começar pelo imóvel. Ele, na leitura dela, é a última peça de um quebra-cabeça que começa na vida do cliente. Antes de mostrar qualquer unidade, ela quer entender quem vai morar ou investir ali, qual a rotina da família, se há filhos em idade escolar, se o cliente vai passar temporadas ou mudar de vez, se o objetivo é renda de locação ou uso próprio. É a partir dessa leitura que o imóvel certo aparece, e não o contrário.
Na prática, isso significa olhar tudo o que está em volta: o entorno, a segurança da região, a qualidade das escolas quando há filhos, o acesso, o perfil da vizinhança, o tipo de vida que aquele bairro sustenta. Uma família que se muda com crianças tem necessidades completamente diferentes de um investidor que busca valorização e locação de curta temporada, e tratar os dois da mesma forma, diz ela, é a receita para uma compra que não se sustenta depois.
Essa leitura se apoia no fato de que Miami não é um mercado único. São várias cidades dentro da mesma região, cada uma com ciclo próprio: enquanto alguns bairros já consolidaram preço, outros, como Coconut Grove e Coral Gables, lideram a valorização, com vendas em alta de 44,6% no ano. É essa diferença entre regiões que define onde está a oportunidade. “O trabalho não é vender um imóvel bonito. É entender qual movimento vem a seguir, em qual região e para qual perfil de cliente”, afirma Fernanda.
A estrutura financeira que sustenta a decisão
Se Fernanda define o imóvel certo dentro da vida do cliente, é a estrutura financeira que determina se a operação fecha. E é aí que entra Bruna Cabarroz, mortgage loan officer (especialista em crédito) que atua com financiamento imobiliário na Flórida, doméstico e para estrangeiros, depois de quase 20 anos no mercado financeiro internacional, em instituições como UBS, J.P. Morgan e Rabobank.
O maior mal-entendido cultural do investidor brasileiro, segundo ela, começa na palavra financiamento. “No Brasil, financiar carrega a ideia de que faltou dinheiro. Nos Estados Unidos, é o contrário: financiar é estratégia”, explica. A lógica é a da alavancagem patrimonial. Com o juro de financiamento de 30 anos nos EUA em torno de 6,7% ao ano em meados de 2026, contra taxas de 10% a 14,5% que um estrangeiro enfrenta no Brasil, usar crédito permite entrar com uma fração do capital, preservar liquidez e deixar o imóvel, mais a valorização, trabalhar a favor do investidor.
É assim que a cultura americana funciona na construção de riqueza com imóvel: entrada menor, valorização do ativo e, mais adiante, o refinanciamento com cash-out, a retirada de parte do valor já valorizado sem vender a propriedade, reinvestindo esse capital. “O imóvel deixa de ser uma compra e vira uma peça de construção de patrimônio”, diz Bruna, que opera financiamentos em 42 estados e também no segmento corporativo.
A leitura importa porque o brasileiro segue central nesse mercado. Compradores internacionais representaram cerca de 18% de todas as vendas fechadas em Miami-Dade no primeiro trimestre de 2026, com ticket médio de US$ 850 mil, bem acima da mediana do mercado, e brasileiros aparecem entre os estrangeiros mais ativos, ao lado de colombianos e argentinos.
Por que as duas pontas juntas viraram diferencial
O ponto em que Fernanda e Bruna convergem é o de que nenhuma das duas decisões funciona sozinha. Uma boa estrutura de financiamento sobre um imóvel mal escolhido não se sustenta, assim como o imóvel certo sem a engenharia financeira adequada imobiliza capital à toa. “A alavancagem potencializa um bom ativo. Ela também potencializa um erro”, resume Fernanda.
O erro que fecha o ciclo, apontam as duas, acontece quando a decisão é construída apenas pela ótica do banker ou do assessor de investimentos, sem considerar o imóvel como parte da estratégia patrimonial. Para Bruna, o desafio é ampliar essa conversa. “Muitas vezes, o cliente de alta renda escuta primeiro o banker. Nosso trabalho é mostrar que o imóvel não concorre com os demais ativos, mas pode ocupar um papel estratégico na diversificação do patrimônio e na geração de riqueza”, explica.
É essa visão integrada que diferencia o trabalho das duas. Em vez de vender um imóvel ou apenas estruturar um financiamento, elas constroem uma estratégia patrimonial. Fernanda analisa o ativo e a operação; Bruna conecta essa decisão ao planejamento financeiro do cliente. “Miami recompensa quem entra com estratégia, não quem entra com pressa”, resume Fernanda. É essa combinação que tem levado investidores brasileiros de alta renda a enxergar os Estados Unidos menos como uma alternativa de fuga e mais como uma oportunidade de diversificar patrimônio em dólar.